佳兆業(1638)成為第一間復牌的內房

1. 上市公司停牌，要復牌就要滿足聯交所復牌要求，咁佢真係做到哂聯交所要求嘅復牌指引？

聯交所復牌要求

2. 一、刊發所有尚未公佈之財務業績；二、證明遵守上市規則13.24條 ；三、要向市場提供所有重大資料，以便本公司股東及其他投資者評估本公司狀況。
3. 第一條：佢3月9號一口氣出哂2021年全年業績、2022年半年業績，即係攪掂！
4. 第二條：其實係要求佢有足夠業務(sufficient operation) 同足夠資產(sufficient of asset)。
5. 攪上市啤殼為咗慳成本，正常上咗市就會cut哂大部份業務同資產。聯交所要增加你啤殼難度同成本，所以要求你養緊殼等賣時，都要有足夠業務同資產。
6. 不過「充足」係無清晰定義，足夠業務都唔代表一定要賺錢。所以佳兆業本身咁鬼多業務：物業發展、物業投資、物管、酒店、餐飲、戲院、百貨等。
7. 一年又有355億元收入（雖然120億虧損），而2021年底資產總值有2901億，咁又點會無充足業務同資產呢？又攪掂。
8. 第三條：最簡單，大大聲同市場講不嬲都有向市場公佈重大公司訊息就得。留意番，聯交所係無要求佢解決債務問題先可以復牌。

復牌要求唔難，當初管理層一早肯準時出業績，咪唔洗停牌一年囉？

9. 2022年3月底deadline 前出唔到業績，管理層當時公告解釋係疫情關係：
「二零二一年業績由於三月一波新冠肺炎疫情爆發導致本公司總部須強制封鎖，以及深圳隨後實行全市封鎖，審核程序有所延遲。」
10. 疫情影響都真係成日會聽到嘅不可抗力原因，咁你咪等疫情後出番囉，不過之後：「吳先生已辭任本公司首席財務官，以投放更多時間於個人事務，自二零二二年六月二十日起生效。」
「本公司於二零二二年六月二十七日宣佈更換核數師。本公司正在與新任核數師釐定審核時間表。本公司將適時公佈最新消息。」
11. 點解喺上年6月短短一個星期內又要換核數師、又要換CFO，你話係疫情影響，但又要炒啲改變唔到疫情嘅單位同人？
12. 當然疫情就俾哂下台階，實際係因為債務問題啦。2023年3月9號出番口業績，披露番哂原來喺2021年底，有成人民幣（下同）56億係到期都未還嘅銀行及其他借款。
「於二零二一年十二月三十一日，本集團未按預定還款日期償還的銀行及其他借款約為人民幣5,588,130,000元。」
13. 咁當時核數師一定會要求管理層喺2021年嘅業績披露呢個數字。咁其實56億對一間總資產有成2000幾億嘅公司嚟講，又唔係好大嘅數，要披露又有幾難呢？

14. 銀行借錢俾上市公司，除咗驚佢還唔到自嘅嗰部份嘅債務外，都會好緊張上市公司還唔到佢爭其他銀行嘅債務。
15. 所以每間銀行借錢俾上市公司時，喺合同度都會有breach of covenant 嘅clauses，例如還唔到其他銀行嘅借款、財務數據有淨流動負債等。
16. 如果有呢啲情況，就算有啲借款仲未到期要還，銀行都可以話佢breach咗covenant，未到期借款即刻變哂on demand，銀行可以隨時call loan 而唔洗跟借款合同原本嘅還款時間表。
17. 所以當時佳兆業如果喺2022年3月底前出到業績（其實有心出真係唔難出，12月埋數，俾三個月時間，都出唔到？），就同市場以及佢嘅所有債權銀行講，佢有56億過期未還嘅借款。
18. 「因此本金總額約為人民幣77,921,662,000元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。」即係呢56億衍生嘅問題，係會招致總共779億借款都變default，會俾銀行即時call loan，即係呢個先係關鍵問題。

19. 3月9號仲出埋2022年1-6月嘅半年業績，債務係唔好好轉咗？截至2022年6月30號，到期未還嘅借款已經由2021年底56億，增加到232億。而因為咁而引起default嘅借款就增加到871億。
20. 而本身2021年底，佢都仲係淨流動資產316億，即係除現金外，計埋其他流動資產，係比流動負債大300幾億（雖然包括唔知賣到幾多錢嘅未售樓盤呢個已經好唔流動嘅流動資產）。
21. 但去到2022年6月底，佢就已經變成淨流動負債3.7億，即係同半年前比嚴重咗319億（316+3.7），亦都代表佢要一年內賣哂所有未售樓盤都仲有3.7億唔夠cover總流動負債。
22. 債務問題，半年間再明顯惡化，當然唔係佢再借多啲債，個根本原因係佢經營出咗好大問題。2022年半年收入134億，同比2021年半年大跌55%，成個市場需求好弱，而另一個問題係毛利率由2021年半年31%，大跌到2022年半年嘅17%，應該都係濺賣緊手上嘅未售樓盤。

整體內房債問題，佳兆係一個絕佳縮影

23. 2021年全年，佳兆業收入355億，同比2020年下跌36%，但毛利得46億，同比跌70%，毛利率13%，比2020年29%，大跌超過16個百份點。
24. 咁經營同盈利能力急轉直下，資金周轉出咗問題，56億借款到期還唔到錢，管理層唔驚。佢地驚嘅係700幾億億未到期嘅借款無端端連銷反應俾人call loan。
25. 於是一直出唔到業績，可能想核數師唔好披露56億呢個數，當然人地唔會就範。如果當初核數師就範，唔出嗰粒數，今日俾人追債嘅就唔只佳兆業，而係仲有個核數師。
26. 因為佢專業疏忽，出漏咗對債權人權益好重要嘅數據。所以最後佳兆業炒埋核數師、炒埋迫唔到核數師嘅CFO。
27. 但到今時今日，除咗核數師換咗，CFO換咗，復牌成功咗。唯一無變嘅係債務問題依然咁嚴重。

28. 即係核心問題比一年前嚴重咗，但一年前管理層唔想話俾個市場知，自己公司個債務問題有幾嚴重，可能驚市場笑佢癈，當然更驚俾銀行call loan。
29. 但當一年後，發現原來自己並不孤單，我係衰，但個個都係咁，我俾人default哂，俾人call loan，咁我還唔到錢，你都係吹我唔脹，你咪又係要等我債務重組。
30. 之後嘅內房，我估都會陸逐復牌，因為出番業績，只要你肯同人講你有幾衰，你就可以復牌。
31. 復牌同停牌嘅分別就係更準確話俾市場知究竟佢地嘅債務問題有幾嚴重，而唔係有幾改善。所有嘢都變晒，唯一冇變嘅就係個債務問題，同埋債權人都係等運到。

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Credit: CFO講年報