長實放售半山波老道項目21 Borrett Road詳細操作

1. 9月28日，長實地產1113出咗個公告，同一間星加坡資金公司，ORICT-Borrett Limited (“ORICT”) 簽咗買賣協議。
2. 以股份轉讓方式，透過出售目標公司全部股份，從而達到出售手頭上全部波老道項目單位俾ORICT嘅效果。
3. 成個交易嘅初始作價係港幣（同下）208億。星州佬簽約時只需先付10%，即係20.8億，之後就按以下時間表，慢慢俾錢。


4. 呢個時候，大批出貨，星州佬同誠哥盤算嘅係咩策略呢？
5. 個交易細節極複雜，絕對唔係用人話去表述，我都睇咗好耐先睇得明。坦白講可以試吓自己睇，係會唔知佢講乜，英文公告會易明啲。

交易框架

6. 長實以股份轉讓方式，將持有波老道項目嘅目標公司（長實嘅全資子公司）全部已發行股份轉讓俾ORICT，作價係208億，大概代表平均尺價$62,000。
7. 成交完成日(completion day)最早都要去到2025年3月，即係距離成交日起碼仲有2年半時間。
8. 公告嘅一刻，目標公司總共仲持有波老道項目a)152個住宅單位， b)242個車位， c)31個電單車位。
9. 但喺呢啲單位裏面，原來有4個住宅單位、8個車位，長實喺同星州佬簽呢單買賣合同前，已經同其他個別買家簽咗買賣合同。
10. 即係ORICT雖然買咗成間持有波老道項目嘅目標公司，但作價係唔包呢幾個已經賣咗嘅單位，我叫呢啲單位做「已銷售單位」。
11. 即係話總代價208億，買嘅係a)148個住宅單位（152-4=148）、b)234個車位（242-8=234）同埋c)31個電單車位；我會叫呢啲單位做「預期出售單位」。

特別條款

12. 而當中長實同ORICT有個買賣條款幾特別：就係喺2025年3月成交日之前，長實係可以指示目標公司(因為未完成交易，目標公司仲係長實全資子公司)，喺市場嘗試放售部份「預期出售單位」。
13. 如果有部份「預期出售單位」喺市場成功賣出左，即係代表嗰啲單位就會從賣俾ORICT嘅「預期出售單位」組合裏邊撇除，所以ORICT嗰總作價208億，係可以作出相應扣減。
14. 扣減幾多？扣減金額等於喺市場成功賣出咗嗰部份嘅「預期出售單位」嘅銷售收入金額。
15. 即係話每賣出一個單位，扣減嘅金額唔係按平均尺價$62,000x賣出幾多單位，扣幾多。
16. 而係實實際際，銷售收入越高，就可以扣得越多，即係如果喺個市場賣出嘅尺價高過$62000一尺，例如$70,000一尺，咁就可以扣$70,000一尺。
17. 呢個好正常，因為雖然有平均尺價$62,000作參考，但其實每個單位座向、樓層、景觀都會有分別，一定唔會每個單位都一樣價值。
18. 對於ORICT嚟講，如果長實中間喺市場賣出嘅尺價高過$62,000，ORICT要支付餘下「預期出售單位」嘅平均尺價就會低過$62,000一尺，即係平均尺價會平咗。
19. 但如果銷售收入低過$62,000 一尺，扣嘅金額就會少過$62,000一尺。變相ORICT要支付餘下「預期出售單位」嘅平均尺價就會高過$62,000一尺。
20. 另外一開始提過嘅4個住宅單位、8個車位，即係「已銷售單位」，本身已經同其他個別買家簽咗買賣合同，但係仲未成交。
21. 原來今次ORICT都同意，如果呢批「已銷售單位」最後成交唔到呢，ORICT會照番$62,000一尺額外買埋呢批「已銷售單位」。

拆局

22. 星州佬睇住香港樓市近期疲弱，於是同誠哥講：你俾個八折我（以前個別單位招標賣到$70,000-$80,000一尺），同埋唔使我咁急一次過俾哂錢，你所有未賣嘅單位，我幫你一次過食晒。
23. 成個格局就係星州佬睇中可以八折買到香港優質半山豪宅物業項目，同一時間佢亦都唔需要好快俾晒啲錢。所以就肯一次過食大批貨。
24. 作價208億，簽約嗰吓只需要先俾10%，之後每隔半年先再俾5%-10%。
25. 直到兩年半後，先要俾哂尾款嗰50%。而且嗰50%尾款，佢仲可以以按揭形式，額外問誠哥借錢找數，兩年後先還。
26. 變相即係星州佬最盡可以去到2027年先找哂數。不過當然要俾息，大概係P-2.25%，其實做生意嚟講都唔算高。

27. 誠哥想要嘅當然係項目可以盡快賣出、有利潤、同埋資金回籠。但呢個市況唔係咁容易滿足哂所有願望。
28. 呢個市況，可以大批出貨，而且鎖定底價$62,000一呎俾星州佬，即係成個盤可以賺63億，已經唔錯，所以就算八折賣盤都照殺。
29. 不過佢肯定嫌資金回籠時間太長，所以誠哥喺個交易嘅細節裏面，精心加咗一條條款，就係話喺成交期內，長實可以自己去市場放售。
30. 喺市場賣到幾多錢長實都可以就自己先袋，但同一時間亦都要係用呢個賣到幾多錢嘅金額，扣番喺星州佬總作價208億度。
31. 對星州佬嚟講，佢因為唔能夠即時俾晒錢，所以到兩年半後成交日，佢可能會買少咗成個項目嘅總單位數目，因為中間可能誠哥自己賣咗。
32. 對於誠哥嚟講，佢嘥精力喺成交前喺市場放售，其實佢唔會額外賺多咗，因為佢無論賣到咩價錢，都要用相同價錢扣細嗰208億嘅作價，即係呢度入、嗰度出番，無賺多、賺少，但資金就可以提早回籠。

總結

33. 其實誠哥未同星洲佬簽呢單買賣之前，波老道項目其實長實每日都係喺市場招標放緊盤。
34. 同星州佬簽咗嗰買賣合同後，個效果就係佢起碼可以鎖定成個盤嘅利潤，因為有人接哂啲單位。
35. 但係長實其實依然都係每日要喺市場招標放盤，因為星洲佬嗰邊資金回籠太慢。
36. 但係市況疲弱，誠哥都無辦法，有人肯包底食哂啲單位，打個八折再加資金要好耐先回到籠都在所不惜。呢個就係誠哥而家睇個樓市嘅心態。

聲明：以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦
Credit: CFO講年報