物管股簡評及概覽

副總理劉鶴為內房股問題定調，這幾天內房都急彈，背靠內房阿媽的物管股，這幾年都是熱炒股，但最近大半年受內房股拖累，即使幾好的增長都頂唔住，青冰在這個周末整理了一個表，方便日後探討那些股較好。或者先將結論講出嚟，假設這個危機將完結，首先能浴火重生的一定是龍頭股，早前都寫過碧桂園服務(6098)是必然首選，今星期提及的世茂服務(0873)，配完股係值得留意，期望佢好快會有新的併購，而奧園健康(3662)，就有機會博吓被收購。

青冰從恒生物管指數30隻成份股中，選出當中19隻製成今次的附表，共通點是有內房股在背後撐住。截至上周五，仍有7隻物管股在2021年錄得升幅，算相當唔錯了，跌兩成或以上的都有5隻，跌最多就是恒大物業(6666)，可以理解。

龍頭股碧桂園服務市值一支獨秀，今年拼購交易頻頻，最勁的是5月批股，當時物管仍未出現異樣，配股價是75.25元，龍頭除了是市值及收入勁之外，一舉一動都具有指標性，5月批股之後跌到散晒，然後近日就出手拼購，做到真正的高沽低買，如果你只能選一隻物管股，等佢調整後入市就好穩陣，佢都死的話，其他同業一概不用看啦。

央企內房在今次的風暴中影響較少，你睇中海外(0688)，華潤置地(1109)，遠洋地產(3377)及萬科(2202)的表現就知，內房的財政狀況，從他們的債券息率就可知一二，這些是債券市場內投資者用腳投票得來出的結果，絕對可靠，息率愈低，債券市場認為違約/爆煲的風險較低，在附表的最後一個欄位，可看到大致的債息率狀況，由此可見，央企成份愈高，債息率都愈低，以民企背景來說，碧桂園(2007)，旭輝(884)及世茂(873)，債息算好低喇，換言之風險亦較細，然後你又諗吓，碧桂園服務在5月時配股，世茂服務在上星期配股，而旭輝永升(1995)亦在上周五收市後宣佈配股，三者都是想集資作拼購，壯大業務，而且市場又真係肯科水畀佢。

另外，阿媽財政相對唔掂，債息好高，咁物管阿仔的估值又真係低啲，恒大物業(6666)肯定是水深火熱啦，預測PE去到11倍，其餘幾隻PE只得十倍左右，甚至是十倍樓下的，睇返佢阿媽的債息率，都係睇到就驚驚。佳兆業(1638)近況令人擔憂，甘比都跳船了，債息幾百厘，佢隻物管佳兆業美好(2168)亦是這個表內估值最低的。雅生活(3319)去年係幾好炒的，但最近一年估值長期低迷，青冰之後無再跟進，所以唔太理解原因，現時睇到雅居樂(3383)的債，都係十幾廿厘，實在唔講得是好穩，所以雅生活估值得13倍預測PE，又係可以理解的。

如上文所說，青冰揀碧桂園服務、世茂服務及奧園健康，原因是兩buy一sell，前兩者肯定是日後拼購的買家，後者則是潛在的賣家。物管拼購，有機會是非上市公司，如富力(2777)老細私人持有的物管，就賣給碧桂園服務，如是上市公司，市值較細，市盈率單位數字的，都是理想對象，再睇返恒大物業及融創服務(1516)，本身市值五百幾億，在這個市況很難有人吃得下，所以上月寫碧桂園服務，指佢無買到恒大物業，其實是重大利好，至於點解揀奧園健康而非其他，將另文再寫。

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Credit: 青冰投資