長實親海駅反映兩大問題：供應好多、預期樓價跌

長實2023中期業績

1. 香港物業銷售收入2023上半年43億，上年同期127億，下跌66%。
2. 2022年上半年總物業銷售成本123億，即係一年大概賣到247億樓。
3. 2022年6月底有1364億成本嘅樓未賣出，即係以長實2022年上半年賣樓速度，數字上要5.5年先賣得哂。
4. 到2023年上半年總物業銷售成本47億，即係一年大概賣到94億樓。
5. 再睇下2023年6月底有1347億成本嘅樓未賣出，即係以長實2023年上半年賣樓速度，數字上要14.3年先賣得晒。
6. 呢個係一個存貨週轉數字，實際上未必要咁耐先賣得晒啲樓，因為呢千幾億嘅成本，可能包含咗一啲未起樓嘅地皮、起到一半嘅樓花，亦都包括非香港地區。
7. 但係一年之間，數字由5.5升超過一倍到14.3都清楚睇到佢嘅賣樓速度慢咗好多，同埋佢存貨壓力大咗好多。
8. 睇到呢度，再加埋早前波老道項目被星加坡佬撻訂，你就唔好再怪誠哥點解今日要掉個親…海駅深水炸彈啦。

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1. 呢個縮影反映咗兩樣嘢：第一：發展商好多貨嚟緊嘅供應好多、減價促銷可能繼續有來，第二：跌價預期漸漸形成。
2. 買樓除咗係用嚟住之外，同一般商品嘅最大嘅分別，係總金額太大。其他百佳惠康雞毛蒜皮嘅商品，你有陣時知道佢嚟緊會再貴啲，你呢一刻都會買多少少貨，唔好蝕俾佢一百幾十。
3. 但講真有時屋企無位、有啲嘢會變壞，就算真係買貴咗、平咗，你唔會太介意，心情唔會太起伏、忐忑。是但啦。
4. 但買樓，平少少、貴少少已經最少無六位數，都五位數啦。
5. 以前市況好，係買家求業主賣俾佢，明明業主無出聲賣唔賣，為咗以表誠意，買家都要開定張票，叫個經紀send俾業主。
6. 因為以前佢哋知道，佢哋嗰一刻買緊嘅樓，個價將來會再升，所以佢哋願意買、急住買。
7. 但今時今日，我唔夠膽講已經形成好深刻嘅共識，但係有一個方向或者有一部份市場嘅傾向、諗法（其實咪就係誠哥做成）：樓市可能仲會跌，因為誠哥而家玩同一個盤二期平過一期，越遲買，越著數。
8. 已經唔係話購買力嘅問題，需求大唔大嘅問題，而係當呢種預期慢慢形成共識，呢一刻邊個會買樓？因為你硬係覺得，買完之後，新推嘅盤樓價會再平啲，就算你有住屋需求，你都可能會等吓先，睇吓先，不如租住先穩定咗先買。
9. 所以，你覺得樓價再跌，於是樓價真係再跌，因為個個都觀望，自然無人會追價，結果預期下跌，形成真係下跌。
10. 當呢種氛圍形成左之後越深入民心，想扭轉就會好難。除非又係發展商、誠哥帶頭加價，同一個盤，第二期貴過第一期少少，第三期貴過第二期少少，但係你望住佢而家咁多盤未賣出去，佢咁識計數點會做呢啲嘢，因為佢本身就係第一個睇唔好樓市前景嘅人。
11. 就望吓中期業績：物業銷售港幣82億，直接成本港35億，即係個毛利率帶57%，仲大把空間減價，最緊要去到貨，資金快啲回籠，趁而家政府缺水，再出擊買平地，或者做其他買賣都仲得
12. 至於話個樓市之後可唔可以升得番？講真冇人有水晶球可以預測到，但其實客觀情況，呢一刻大家都係可以觀察到，個Fundamental 係改變咗，改變咗就好難還原番。
13. 當然唔可以話香港樓市毫無價值，但始終會需要調整，調整幾多幾耐，鬼知咩。但可以肯定嘅係而家唔係李澤鉅所講嘅一個入市良機囉，係呀，我而家賺少啲，俾個機會你入市！
14. 計到盡嘅人咁同你講，平係平，但分分鐘係價值陷阱。